Nice et Sophia Antipolis face à un marché plus prudent : à l’occasion du MIPIM 2026, les experts de CBRE ont évoqué l’évolution de Immobilier de bureaux sur la Côte d’Azur.
MIPIM 2026 : À l’heure où le MIPIM réunit à Cannes les grands acteurs mondiaux de l’immobilier, le groupe CBRE a présenté son analyse du marché des bureaux sur la Côte d’Azur. Entre ralentissement conjoncturel et fondamentaux solides, les deux principaux pôles tertiaires des Alpes-Maritimes – Nice et Sophia Antipolis – traversent une période de transition qui pourrait redessiner les équilibres du marché immobilier d’entreprise dans les années à venir.
Un marché en recul mais toujours solide
En 2025, le marché des bureaux dans les Alpes-Maritimes a connu une nouvelle baisse des transactions, dans un contexte économique incertain. La demande placée a atteint 58 300 m3, soit : –12 % par rapport à 2024 et –20 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années… Selon Stanislas Leborgne, Directeur Développement Région CBRE France, cette situation s’explique principalement par un climat économique qui pousse les entreprises à reporter ou reconsidérer leurs projets immobiliers. Malgré tout, le marché local conserve des fondamentaux solides, notamment grâce à l’attractivité économique et technologique de la Côte d’Azur.
Sébastien Leborgne
Sophia Antipolis résiste mieux que Nice
Les deux territoires présentent des dynamiques différentes. Sur la technopole de Sophia Antipolis, les volumes ont légèrement progressé en 2025 avec 35 200 m2 placés, soit +5 % par rapport à 2024. Certaines transactions importantes ont contribué à soutenir l’activité, notamment une prise à bail de 7 500 m² dans l’immeuble Ecotone à Antibes. En revanche, la situation est plus délicate à Nice, où la demande placée a chuté de 30 % en un an, pour atteindre 23 100 m2. La principale difficulté : le manque d’offres neuves, qui limite la capacité du marché à absorber de grandes transactions.
Sébastien Leborgne
Une offre encore maîtrisée
Fin 2025, l’offre disponible sur l’ensemble du marché maralpin s’élevait à 117 000 m2, en légère hausse de 5 % sur un an. Le taux de vacance reste toutefois faible : 3,3 % à Nice et 5,7 % à Sophia Antipolis L’offre neuve ou restructurée représente environ 38 500 m², mais sa répartition reste inégale. À Sophia Antipolis, près de 28 000 m2 de surfaces récentes sont encore disponibles, tandis qu’à Nice, l’offre neuve ne dépasse pas 10 500 m², concentrée essentiellement dans le quartier d’affaires de l’Arenas. À moyen terme, la production de nouveaux bureaux pourrait ralentir davantage, les promoteurs attendant des niveaux de pré-commercialisation suffisants avant de lancer de nouveaux programmes.
Des loyers globalement stables
Malgré la baisse des transactions, les loyers se maintiennent à des niveaux relativement stables. Dans le quartier d’affaires de l’Arenas à Nice, les loyers prime atteignent 240 €/m2 pour des bureaux neufs. Dans le centre-ville niçois, certains programmes premium peuvent même atteindre 350 €/m2. À Sophia Antipolis, les loyers varient généralement entre 190 € et 215 €/m2, avec un niveau prime autour de 240 €/m2 pour les immeubles neufs. Pour les surfaces de seconde main, les loyers restent plus accessibles, avec un niveau prime d’environ 175 €/m2 sur la technopole.
Des investissements encore prudents
Le marché de l’investissement reste lui aussi impacté par les incertitudes économiques. En 2025, 101 millions d’euros ont été investis dans l’immobilier de bureaux dans les Alpes-Maritimes, un volume en légère progression depuis 2023 mais toujours inférieur aux moyennes historiques. Deux opérations majeures ont marqué l’année : l’acquisition de l’immeuble Le Lab à Nice pour 22,5 millions d’euros et celle des Aqueducs à Biot pour 22 millions d’euros Les investisseurs privés ont été particulièrement actifs, représentant 31 % des volumes d’investissement.
Un marché en mutation
Dans un contexte marqué par le télétravail, l’essor de l’intelligence artificielle et la transformation des modes de travail, les bureaux doivent aujourd’hui offrir des espaces plus flexibles, durables et attractifs pour les talents. Pour les experts de CBRE, cette évolution pourrait accélérer la transformation des immeubles existants, notamment à Sophia Antipolis, où certaines surfaces historiques devront être modernisées pour répondre aux nouveaux standards. La transformation d’immeubles obsolètes pourrait ainsi devenir l’une des grandes tendances du marché tertiaire azuréen dans les années à venir.
Immeuble Le Lab à Nice
Recent Comments